近日，太古地產發布2020年度業績報告。盡管2020年的“黑天鵝事件”對商業地產來說是一個不小的挑戰，但從太古地產的業績報告來看，其表現依然可圈可點。尤其內地零售方面表現相對突出，太古地產表示，2021年將繼續擴大內地投資。

業績冰火兩重天

在消費者心中，太古地產一直是高端購物中心的代表，大牌云集、體驗業態豐富、設計前衛時尚，讓消費者趨之若鶩。從太古地產業績報告來看，零售物業為其帶來了可觀收入。

報告顯示，2020年，太古地產在內地的整體投資物業組合的租金收入為28.62億港元，同比增幅為3%；零售投資物業組合租金收入為24.91億港元，同比增幅為5%；太古地產在中國內地應占整體零售銷售額上升10%，而2020年下半年則上升29%。零售方面的表現相對突出。

太古地產表示，2020年初的新冠肺炎疫情對其在中國內地的零售投資物業造成不利影響，但從2020年3月開始，客流和零售銷售額（尤其是鐘表、珠寶和其他奢侈品）大幅回升。

按具體項目來看，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古匯出租率分別為99%、100%、98%、95%及95%；銷售額分別為-18%、36%、-12%、6%及15%。

此外，太古地產在香港零售物業的租金收入為24.41億港元，與2019年基本持平。

不過零售物業的超強表現依舊沒能拯救太古地產的業績。投資物業和酒店業務出現大幅虧損，致使太古地產交出近年最差成績單。

年報顯示，毛利方面，2020年，太古地產投資物業估值虧損44.65億港元，同比下跌220.03%；酒店業務的虧損較2019年的0.62億港元進一步擴大為3.1億港元，已連虧多年。

報告顯示，2020年太古地產實現收入133.08億港元，同比下跌6.43%；歸母凈利潤40.96億港元，同比下跌69.49%。值得注意的是，這是自2017年高速增長后，太古地產連續第三年業績下跌。

零售戰略生效

由于國內消費大幅增加，太古地產位于中國內地的五個商場迅速復蘇。太古地產行政總裁白德利表示，經過多年經營，太古地產內地五個商場項目已經達到不同成熟度，這使得太古和太古地產在消費者、當地政府眼里成為了強有力的品牌，也證明了集團在一些大城市里營運以零售為主導的商場的戰略是對的。

即便是受新冠肺炎疫情影響的2020年，太古地產內地項目也在積極調整，滿足消費升級，促進客流復蘇。

如今消費者對于個性化的訴求越來越強，相對標準化的品牌競爭力越來越弱，商場需要個性化的品牌來吸引消費者。

2020年太古地產通過引進首店、舊店翻新等進行一系列的品牌調整。在強勢的品牌矩陣下，其客流復蘇情況大為好轉。上海興業太古匯引入超過20家中國首店和30多家上海首店；成都遠洋太古里2020年引進的香奈兒鞋履精品店、山本耀司及「上下」都是中國內地西南地區的第一間店鋪。

可以說品牌首店對于消費者的號召力很高，引入首店越多也意味著商場本身的品牌影響力更強。除了引進首店外，太古內地商場項目也注重非首店品牌在店鋪結構和概念上的創新。上海興業太古匯和三里屯太古里相繼打造了Nike Live鄰里體驗店，打出“本地化、社群化和數字化”的新零售概念。

在保持品牌汰換的前提下，太古內地商場項目更注重社區營造，從硬件環境到體驗場景，每一個太古項目都形成了自身獨有的標簽。在硬件環境上，三里屯太古里與成都太古里通過建筑結構的打造，為消費者帶來更好的體驗空間。如街道上的噴泉、樹木、藝術品、座椅等都經過精心設計，讓人們感覺更舒適美好。

在體驗場景的營造上，太古引進了展覽、集市、街頭表演等。如成都遠洋太古里積極探索城市空間和城市中心的創造性發展，推出“留步·耍起”大型主題活動，聯手英國設計公司保羅·考克塞茲工作室首次在國際范圍展出“Please Be Seated（請就座）”大型公共藝術裝置。北京頤堤港則推出“這！就是街舞”舞燃頤夏、花植生長體驗展-秘境仙蹤、“哈利·波特的魔法假日”等一系列主題活動，與消費者形成了良好的互動關系。

太古地產內地商場通過創新業態布局和特色商業運營模式，成功打造了屬于其自身的經典商業名片形象。

據四川省連鎖商業協會統計，2020年成都遠洋太古里銷售額達73億元。太古地產官方披露，廣州太古匯在2021年元旦創下開業近十年以來的歷史第二高單日客流記錄，并出現奢侈品排隊購買現象。

擴大內地投資

雖然太古地產的業務目前涉及了美國、新加坡、雅加達、越南和中國，但太古公司兼太古地產主席施銘倫表示，未來太古地產的業務還是以大中華區為主。對于進一步細分市場，白德利提及，雖然集團基地仍然是香港，但公司對于內地及香港的投資比例仍未有明確目標，但會同時積極在兩地尋找投資機會。

對于2021年內地零售市場的展望，太古地產在年報中給出了相對較高的預期，將積極發掘更多新項目，繼續擴大內地投資。

太古地產于2020年12月公布與遠洋集團合作發展北京頤堤港擴建項目，進一步將頤堤港打造成為首屈一指的休閑商業地標，總樓面面積約39萬平方米（不包括停車場），計劃分兩個階段于2025年底及2027年落成。

上海前灘太古里也即將與大眾見面，據太古地產介紹，這將是太古旗下數碼技術最先進的購物商場，并聚焦Wellness理念。據悉，上海前灘太古里約12萬平方米，有200多家店鋪，是太古在上海的第二個項目，也是中國內地第三個太古里項目，目前出租率為77%。項目已于2020年12月竣工，計劃于2021年下半年試營業。

此外，北京三里屯太古里的零售延伸部分北京三里屯太古里雅秀大廈正在翻新中，該項目面積約3萬平方米，預計于2021年完工。

從目前太古地產的發展來看，除了大舉投入內地市場外，集團過去兩三年還出售了約450億元非核心資產。在外界看來，太古地產有意將核心業務遷離香港。對此施銘倫表示，太古地產并非將業務重心遷離香港。這部分主要為老舊資產，達40年以上，出售令公司有良好現金流，在優化資產結構的同時，也可加大投資核心資產。

他還提到，集團目前正重建太古坊二座，也正計劃如何發展第三座，同時會著眼香港住宅物業組合發展計劃，除了剛推出的灣仔星街項目外，未來將推進黃竹坑及柴灣住宅項目。此外，未來將有數幅金鐘及中環地皮推出，集團會聚焦有關土地。